Учредяване на право на строеж на поземлен имот, разделен на 2 УПИ

  • 21/07/2018 13:51
  • |
  • 0 коментара

Въпрос: Преди години дружеството ни закупува поземлен имот с цел строителство на цех. Не получаваме разрешение за строеж и земята остава така във времето като актив на фирмата. Десет години след това, общината решава, че ще включи земята в устройствения план на града и урегулира имота като го разделя на голямо УПИ, определено за жилищно застрояване, и малко УПИ, определено за строеж на магазин или друга сграда с обществена полза. Сега имаме предложение от строител да учредим право на строеж, срещу което да получим много добро обезщетение от 3 апартамента и 2 магазина. По смисъла на правото сделката е суперфиция. Искам да изкажа моят поглед върху нещата и да получа уверение, че съм права или евентуално не съм.accountant-4.jpg Първо трябва да си направим пазарна оценка на имота, най-добре когато е получено разрешението за строеж. След учредяване правото на строеж ние със строителя си разменяме фактури, с което документираме бартера. Издаваме фактура 411 412 и 4532, а строителят издава на нас 402401 и 4531 със стойността на предполагаемата строителна услуга. Сумите по фактурите са еднакви и ефектът ни за ДДС е нулев. След приключване на строежа на обекта, строителят трябва да ни издаде окончателна фактура, в която да приспадне авансовото фактуриране и да фактурира обектите, които получаваме в новата сграда. Ние съответно издаваме фактура за получения приход за насрещната престация под формата на апартаменти. Счетоводни записвания 411709 и минус 412 начисляване на ДДС върху разликата 4532, 224 инвестиционни имоти приспадане на аванса - 402 401, партидите на 401 и 411 трябва да са с еднакви салда и се приключват 401411.
Срещу формирания приход ще изпишем стройността на УПИ-то 709201. А с формирания приход от преоценката ще намалим финансовия резултат за данъчни цели в декларацията.
Искам да попитам дали съм на прав път, разбрала ли съм всичко както трябва, понеже нямам опит с такива казуси? Моля да ни консултирате, ако нещо не е вярно, или да ни дадете механизъм на работа, при условие че така описаният начин на осчетоводяване изобщо не е правилният. Още нещо по темата, към момента сме прехвърлили 5 кв.м настроителя като гаранция на предварителен договор. Счетоводно не сме предприемали нищо, понеже сметнах, че това е част от голямата сделка и няма нужда да осчетоводявам нещо на предварителния договор. Правилно ли е? Ако това, което описах не е вярно, аз  нямам представа как трябва да стане, затова моля за разяснения по казуса относно ЗДДС и ЗКПО.счетоводни услуги 



На първо място бихме желали да направим някои уточнения, които не са посочени изрично във въпроса. За счетоводното отчитане е от съществено значение в какъв обем се преотстъпва право на строеж. Обичайна практика е, когато се учредява право на строеж в замяна на обекти в новопостроената сграда, собственикът на земята да преотстъпва на строителя право на строеж само за обектите, които не са предмет на замяната и в този случай насрещната престация за собственика на земята е строителна услуга, тъй като конкретно за тези строителни обекти правото на строеж, като елемент от съставното право на собственост върху земята, принадлежи на отчуждителя.
 
По тази причина при формиране на отчетната стойност на готовите строителни обекти, които собственикът на земята получава в замяна, следва да се включи стойността на идеалните части на земята, съответстващи на всеки отделен обект, а не само правото на строеж за тях. Останалата част от земята, съответстваща на идеалните части на останалите обекти в сградата, продължава да бъде собственост на отчуждителя на правото на строеж, но пазарната ѝ цена вече е значително по-ниска, поради преотстъпеното право на строеж.
 
При учредяване на правото на строеж в замяна на готови обекти в новопостроената сграда, към момента на учредяване на правото собственикът на земята отчита приход от продажба на дълготрайни активи и съответно предоставен аванс за извършване на строителна услуга. При предаване на готовите строителни обекти от строителя на собственика на земята те се заприхождават съобразно предвиденото им предназначение – като дълготраен актив, ако ще се ползват в дейността на предприятието; като стоки, ако са предназначени за продажба или като инвестиционни имоти по реда на СС 40.
 
За целите на ЗДДС сделката представлява бартер и на основание чл. 130 от закона се приема, че са налице две отделни насрещни доставки, в случая на продажба на право на строеж и извършване на строителна услуга. Доставката с по-ранна дата, в случая преотстъпването на право на строеж, се счита за авансово плащане по втората доставка на строителна услуга. Това означава, че при прехвърляне правото на строеж собственикът на земята издава фактура за доставка на услуга – преотстъпване право на строеж, а строителят издава фактура за получен аванс за строителна услуга за същата стойност. На основание чл. 45, ал. 1 и ал. 2 от ЗДДС преотстъпването на право на строеж е освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж, като на основание ал. 7 от същия член доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема.
 
При бартерните сделки основен проблем е остойностяването на сделката както за счетоводни, така и за данъчни цели. За целите на ЗДДС и на основание чл. 26, ал. 7 от закона данъчната основа на всяка от доставките се измерва с данъчната основа при придобиването или със себестойността на предоставяната стока, съответно с преките разходи за извършването на предоставяната услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред тя е равна на пазарната цена. Правото на строеж, преди да бъде предмет на сделка като самостоятелно право, не би могло да има самостоятелна цена на придобиване или себестойност. Неговата стойност се съдържа в цената на земята така, както самото право не съществува самостоятелно, а само като елемент от съставното право на собственост върху земята. Самостоятелно то започва да съществува едва от момента, в който се учреди и съответно остойностяването му би следвало да се извърши по пазарна цена.
 
По подобен начин се извършва и оценяването на придобитото при бартер за счетоводни цели – строителното предприятие измерва полученото право на строеж със стойността на строителната услуга, която предоставя в замяна, а собственикът на земята остойностява придобитите в замяна строителни обекти със стойността на преотстъпеното право на строеж. Следва да обърнем внимание, че двете суми не е задължително да са равни, дори в повечето случаи това не е така. Съответно при предаване на готовите строителни обекти строителят издава фактура за доставка със стойност, която е равна на преките разходи за извършване на строителната услуга и съответно приспада стойността на фактурирания аванс при преотстъпване правото на строеж. При собственика на земята тази фактура се отчита само за данъчни цели и не влияе върху отчетната стойност на получените строителни обекти, тъй като за целта се използва стойността на преотстъпеното право, която вече е известна.

Предвид изложеното, ако получателят на услугата е данъчно задължено лице, неустановено в България, се прилага разпоредбата на чл 21 ал 2 от ЗДДС и данък не се начислява на основание чл. 86, ал. 3 от закона. В случай че получател на услугата е лице, установено в България, то на основание чл 21 ал 2 от ЗДДС мястото на изпълнение е на територията на страната и за доставката на услугите следва да се начисли данък на основание чл. 82, ал. 1 от закона ако доставката е облагаема по смисъла на  чл. 12 от ЗДДС.
 
Следователно, във Вашия случай не следва да начислявате ДДС във фактурата тъй като съгласно чл 21 ал 2 от ЗДДС услугата е с място на изпълнение извън България и не е облагаема с български ДДС. Доставката, която извършвате на френското дружество няма да попадне в обхвата на облагаемите доставки по смисъла на чл. 12 от ЗДДС. В този случай по силата на чл. 114, ал. 4 от същия закон, когато данъкът е изискуем от получателя, във фактурата не се посочват размерът на данъка и данъчната ставка. Във фактурата се посочва изрично, че данъкът е изискуем от получателя, както и основанието за това. Съгласно чл. 79, ал. 6 от ППЗДДС за доставка, по която данъкът е изискуем от получателя по доставката, във фактурата/ известието като основание за неначисляване на данък се посочва съответната разпоредба на закона или правилника, съгласно която данъкът се начислява от получателя. В случая това е разпоредбата на чл 21 ал 2 от ЗДДС.

Коментари (0)
Напиши коментар
Име:
E-mail:
Коментар:
Код за сигурност: